Louer un logement : quels sont les diagnostics immobiliers à prévoir ?

Si vous possédez un logement et que vous souhaitez le louer, vous ne devez pas oublier de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers dont les résultats seront remis à votre locataire. Quels sont ces diagnostics ? Dans quel ordre les prévoir ? Par qui les faire réaliser ? Quelles garanties vous apportent-ils ?

Les diagnostics nécessaires en cas de location

Il existe deux grandes catégories de diagnostics immobiliers obligatoires. Certains sont communs à tous les logements ou bâtiments, indépendamment de leur année de construction. D’autres sont décidés en fonction de l’ancienneté du bien qui doit être loué.

Les diagnostics nécessaires pour tous les biens en location

• Le diagnostic ERNMT (il concerne les risques naturels, miniers et technologiques) : demandé depuis juin 2006, ce diagnostic indique les types de risques de catastrophes (crue, risques chimiques, inondations, accidents industriels…) auxquels le logement est exposé et leur niveau. Il doit être mis en annexe du bail avant que ce dernier ne soit signé.
• Le diagnostic DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : demandé depuis juillet 2007, il fait le compte de toutes les consommations énergétiques du logement. Il en résulte un classement, la classe énergétique, référencée de A à G, qui doit même être inscrite dans les annonces qui proposent le bien à la location.
• Le diagnostic de surface ou attestation de la surface habitable selon Loi Boutin (il s’agit d’évaluer la surface réelle de l’habitation) : cette attestation doit être obligatoirement annexée au bail avant qu’il ne soit signé. Vous devez, en plus, être attentif au fait que, même si ce diagnostic peut être réalisé sans l’aide d’un professionnel, une erreur de mesure est lourde de conséquences et il vaut mieux faire appel à un spécialiste pour le réaliser.

Les diagnostics nécessaires en fonction de l’ancienneté du bien mis en location

• Le Diagnostic Amiante Parties Privatives (DAPP) : si le permis de construire du logement, appartenant à un immeuble collectif, mis en location a été attribué avant juillet 1997, le compte-rendu de ce diagnostic doit être mis à la disposition de la personne qui loue le logement depuis juin 2011.
• Le CREP ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb autrement appelé le Diagnostic immobilier Plomb : demandé depuis août 2008, ce diagnostic doit être joint au bail avant même que ce dernier ne soit signé par le locataire.
• L’État des installations intérieures d’électricité appelé aussi le diagnostic Électricité : ce diagnostic doit être fait si l’installation électrique de la maison ou de l’appartement loué a plus de 15 ans.
• L’État de toutes les installations de gaz à l’intérieur du bien nommé aussi le Diagnostic Gaz : comme pour l’électricité, ce diagnostic est obligatoire si le logement mis en location possède ne serait-ce qu’un appareil qui fonctionne au gaz et que l’installation a plus de 15 ans. Ce diagnostic fait partie des papiers remis au locataire avant qu’il ne signe son bail.

Diagnostics immobiliers : quand, et par qui les faire réaliser ?

Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique est le premier diagnostic à mener à bien, car il doit être effectué avant même de mettre le logement en location. Seul un professionnel pouvant justifier d’une certification nationale en cours de validité peut établir ce diagnostic.

Les autres diagnostics sont rassemblés dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) qui est un préalable à toute signature de bail. Pour les faire réaliser, il faut tenir compte de leur durée de validité. L’ERNMT, par exemple, a une validité de 6 mois alors que le DPE en a une de 10 ans.

Il faut aussi savoir que la réalisation de certains diagnostics immobiliers et notamment ceux qui concernent l’électricité et le gaz, mais aussi l’amiante ou le plomb sont susceptibles d’entraîner des travaux de mise en conformité. Le propriétaire doit alors prendre en charge les travaux et tenir compte de leur durée.

N’oubliez pas que si vous devez rédiger un nouveau bail, il faut à nouveau effectuer tous ces diagnostics s’ils ne sont plus en cours de validité !

La portée juridique des diagnostics immobiliers

C’est normalement au propriétaire qu’incombe la charge de faire effectuer tous ces diagnostics, mais il a parfaitement le droit de déléguer cette mission et de la confier à un mandataire, souvent une agence de location, qui est, elle aussi, engagée vis-à-vis des locataires.

Si jamais un diagnostic immobilier obligatoire manque ou s’il est mal réalisé, cela peut entraîner de lourds problèmes au niveau financier, car le bail peut être annulé sans compensation et l’on peut même demander le remboursement des loyers perçus ou une révision à la baisse. Ce n’est pas le pire ! Le non-respect des obligations de sécurité, notamment en ce qui concerne le gaz, l’électricité, le plomb ou l’amiante, peut entraîner pour le bailleur des peines d’emprisonnement allant jusqu’à un an et des amendes montant jusqu’à 15 000 euros. Autant les éviter !

Vous l’aurez compris : louer un logement est une décision qui ne se prend pas à la légère. Établir tous les diagnostics nécessaires demandés pour la rédaction du bail prend du temps et a un coût certain. Ne pas les faire est toutefois une mauvaise idée dans la mesure où vous risquez alors de devoir rendre des comptes.